Troppa speculazione immobiliare in Ticino

pubblicato da L'Inchiesta #6/2015

Pigioni esagerate: ecco perché le cooperative abitative non decollano...

«Ho notato che dove le cooperative abitative funzionano la politica è più di centro-sinistra. In Ticino ne parlano magari in campagna elettorale ma poi...». L'urbanista Jordi Riegg fa la spola tra il Ticino e Zurigo, dove vive in una cooperativa di recente costruzione. Con altri promotori, ha tentato di far passare lo stesso messaggio a sud delle Alpi, scontrandosi però col muro della politica e della speculazione immobiliare.

«Abbiamo provato ad avere informazioni su dei terreni comunali a disposizione a Lugano», spiega a L'Inchiesta, «ma le autorità politiche non ci hanno potuto rispondere. Mi chiedo se da una parte è la mentalità o se dall'altra c'è una politica che non favorisce le cooperative abitative».

«Probabilmente in Ticino le autorità non si fidano della forma cooperativa», afferma Riegg. «A Zurigo il sistema è conosciuto da tempo, ci sono tantissime cooperative che ricevono in usufrutto un terreno. A Lugano invece, anche se ci sono molti terreni disponibili, l'ultima cosa che fanno è darli ad una cooperativa».

Disinformazione in molti comuni
Questi terreni si trovano a Molino Nuovo, Lugano, Pregassona, ecc. Riegg si era rivolto al capo dicastero edilizia privata Angelo Jelmini. Perché dunque non è stata accolta la proposta? «A tutti, compreso il signor Riegg, abbiamo dato le informazioni sulla politica dell'alloggio impostata/proposta dal Municipio e precisato che per passare ad una fase operativa doveva necessariamente attendere le decisioni del Consiglio comunale,dice a L'Inchiesta Jelmini. «Penso che entro la fine di quest'anno sapremo entro quale quadro poter agire».

«Probabilmente è una questione culturale, perché la forma giuridica di una cooperativa è un retaggio storico meno conosciuto ed accettato nel mondo di lingua latina. D'altra parte un sacco di persuasione politica deve ancora essere fatta in Ticino», dice a L'Inchiesta Rebecca Omoregie, redattrice di "Wohnen" e vicedirettrice di Cooperative d'abitazione svizzera, l'associazione mantello nazionale.

L'unica realtà riconosciuta in Ticino è la Alloggi Ticino, una società anonima di interesse pubblico di proprietà del cantone e dell'Ufficio federale dell'alloggio. Nel 2011 il direttore Rolf Würth si era lamentato per gli scarsi appoggi politici. «La Lega ci trova comunque inutili», ha detto intervistato proprio da Wohnen. «e la sinistra non si fida di noi: teme che le nostre pigioni siano troppo alte, ovvero non si limitino a coprire i costi».

«Il problema principale» dice Patrick Clémençon, capo redattore della rivista delle cooperative romande "Habitation", «è che in molti comuni i politici non sanno di cosa si tratta, pensano che le cooperative siano alloggi per i poveri o delle comunità un po' hippy, ma non c'entra nulla».

L'ex consigliere nazionale socialista Werner Carobbio rileva una «scarsa per non dire inesistente disponibilità dei comuni a favorire operazioni del genere, ad esempio mettendo a disposizione terreni in diritto di superficie». Motivo? «Le maggioranze liberali radicali o popolare democratiche», dice a L'Inchiesta.

«In Ticino da parte della sinistra e dei sindacati non ci sono state particolari iniziative in favore di cooperative abitative», rileva Carobbio. Prioritari, dice, sono sempre stati i diritti degli inquilini.

Mentalità individualista e sinistra latitante
«In Ticino prevale ancora l’approccio secondo il quale nel ramo immobiliare debba prevalere il settore strettamente privato», dice la figlia Marina Carobbio, presidente dell'Associazione inquilini della Svizzera italiana, precisando che il Ps sostiene l'iniziativa federale "Più abitazioni a prezzi accessibili" lanciata in settembre.

Intanto in altri comuni si resta alla finestra. A Bellinzona, benché esistano alcune vecchie cooperative di ferrovieri, la virata a sinistra non ha portato avanti questo discorso. «La città di Bellinzona non è proprietaria di molti terreni edificabili, per cui lo stimolo dovrebbe piuttosto giungere da privati che potrebbero poi beneficiare di bonus edificatori (da prevedere)», risponde a L'Inchiesta il sindaco Ps Mario Branda.

Secondo Werner Carobbio non sarebbe tanto l'accezione "sinistroide" delle cooperative a bloccarle in Ticino, ma piuttosto una diffusa «mentalità molto individualista» che per anni ha favorito «il predominio delle attività speculative nella costruzione di alloggi».

Così i comuni favoriscono le cooperative
Il comune individua un suo terreno edificabile e lo cede con un diritto di superficie (o di usufrutto) alla cooperativa.

I principali vantaggi per il comune, socio o no della cooperativa, sono: non è responsabile dell'edificazione, spende molto meno rispetto alla formula dell'Ente autonomo comunale, se investe ottiene aiuti cantonali e federali, non favorisce la speculazione vendendo il terreno ad un privato.

I vantaggi per la cooperativa: suddivisione del capitale tra tutti gli inquilini, basta il 10% del capitale (e non il 20% come per i privati) per chiedere un'ipoteca in banca, la possibilità per legge di attingere al “fondo di rotazione” federale con interessi di favore, oppure di ottenere cofinanziamenti dagli utili di altre cooperative.

I vantaggi per l'inquilino: pigioni del 15% circa inferiori rispetto alla media e persino del 20-50% dove c'è una forte speculazione immobiliare. Sfratto poco probabile, diritto di parola su ogni questione legata all'alloggio, niente cauzione (o caparra) ma un "certificato di partecipazione" alle spese di regola tra il 5-10% del capitale, che poi viene rimborsato una volta lasciato l'immobile.

Ecco alcuni esempi in atto in Romandia (fonte: “Habitation”, settembre 2015).

Meyrin (GE). L'aumento demografico e la penuria di alloggi ha portato nel 2001 il comune a proporre il progetto dell'eco-quartiere “Les Vergers” in una zona agricola: quasi la metà del diritto di superficie è di cooperative. L'architetto Didier Challand ha dichiarato: «Rispetto ai progetti immobiliari tradizionali, quello di Vergers offre un vantaggio enorme in termine di vita sociale per un quartiere».

La Chaux-de-Fonds (NE). La cooperativa "Le Corbusier" è stata creata nel 2007 nell'ambito del progetto di riurbanizzazione di un quartiere nei pressi della stazione. Occuperà un terreno dove verrà creato un immobile Minergie di 36 appartamenti, ceduto con diritto di usufrutto per 15 anni senza spese di affitto. Nel 2016 gli inquilini potranno prendere possesso degli appartamenti.

Borex (VD). Il comune ha permesso alla cooperativa "Cité Derrière" di costruire cinque immobili con 14 appartamenti protetti sovvenzionati, 24 in affitto al prezzo di costo, 29 in proprietà per piano. L'ultimo immobile è stato terminato lo scorso settembre. «Abbiamo esitato all'inizio ma la soluzione era la più adatta» ha detto il sindaco Jean-Luc Vuagniaux. «La cooperativa si è fatta carico di tutti gli investimenti che per noi erano insopportabili finanziariamente e non avevamo il servizio tecnico per gestire una tale operazione».

Château d’Œx (VD). Il comune ha concesso un "diritto di superficie distinto e permanente" (Ddp) per un suo terreno alla cooperativa "Nouveau Comté": vi costruirà un immobile con 13-14 appartamenti questo autunno. Il comune ha acquistato una quota sociale della cooperativa ma sarà svincolato nella costruzione dello stabile.

Ginevra. Il comune afflitto dalla penuria di alloggi ha deciso di andare incontro alle cooperative, tra cui "Les Ailes", che ha ottenuto una parcella nel quartiere di Mervelet in pieno sviluppo, con la formula del Ddp per uno stabile di 26 appartamenti. I lavori dovrebbero iniziare nel 2016.




Altro sul tema: Alloggi sociali, rotto l'innaffiatoio